“低迷、徘徊、复苏、疯狂———我们用这个循环描述2008年开始到2010年年中的北京土地市场,除非出现其他强有力事件的干预,比如政府再次挥动调控大棒,否则泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。”这段话是7月2日中国不动产研究中心发布的“2009北京土地市场分析报告”的开篇语。该报告结果显示,上半年北京土地市场已初现过热苗头,存在局部过热,一定程度上已经出现泡沫。

　　　　“烫手山芋”速变“香饽饽”

　　市场好转之快让人们始料不及。去年这个时候,北京土地还出现流拍的现象,可不到一年,当初的“烫手山芋”又都变成“香饽饽”了。6月30日下午17点20分,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元打败SOHO中国、保利等众名企,夺得朝阳区广渠路15号地。短短五天,北京市单宗土地成交总价再次被刷新。此前,6月25日,通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿元,第二天,朝阳区奥运村乡地块就以19.6亿元的成交价超出。据北京土地整理储备中心官方网站显示,6月25日、26日两天,北京共成交12块地,成交总金额近67亿元。北京土地市场的升温速度令人惊奇。

　　据“2009北京土地市场分析报告”显示,对上半年北京土地市场的走势进行描述性分析。可以发现2009年前四个月北京土地市场极为冷清,5月份出现井喷似的回暖,6月份延续强势。北京土地市场在迅速摆脱冷清的同时,已经初现过热苗头。通过对北京土地市场上半年运行态势,该报告对下半年市场走势预期做出预测:流拍事件将会比2008年显著减少;热点交易类型仍主要是住宅;全年的总体溢价率估算在20%到45%之间。住宅用地溢价率依然最高,预期为30%至60%。该报告对下半年土地市场总体持乐观态度,但存在局部过热,一定程度上已经出现泡沫。对房企而言最佳拿地时机已错过,对于当前热点地块不宜盲目追高。

　　多种因素导致拿地热情回归

　　据业内人士分析,多重因素促成了房地产企业在最近一段时间拿地的高潮:一是开发商去年都没怎么拿地,一直处于“饥饿”状态;二是国务院把普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,开发商资金运作余地增大;三是今年房屋成交量迅速回升,房企资金回笼速度加快;四是金融系统新增贷款房地产业占了最大的一块,市场上资金比较充沛,多种因素促成开发企业拿地热情回归。

　　楼市回暖为开发企业提供了资金。国家统计局数据显示,今年前5个月各大城市楼市回暖,全国商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%,开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快。例如公告显示,万科1月至5月累计销售面积281.7万平方米,销售金额238.9亿元,同比分别增长27.4%和20.9%,较为充足的现金成为近期各大开发企业开始拿地的主要原因。

　　政府能保证充足的土地供应

　　记者从北京市国土资源局了解到,截至5月25日,北京市已推出土地116宗,土地面积607公顷,建筑规模848万平方米,其中经营性用地供应63宗,土地面积405公顷,建筑规模614万平方米;供应量相当于2008年同期的302%。

　　北京市国土资源局副局长曾赞荣前不久表示,今年北京市进一步加大了土地储备开发力度,预计今年可完成储备开发土地3600公顷,政府完全有能力根据市场变化,合理把握供地节奏,促进土地市场和房地产市场的健康发展,防止因供地不足推动房价上涨。为此,市国土资源局将会在今年前三季度完成大部分经营性土地供应任务,第四季度将根据届时的用地需求决定如何加大市场供应。

　　来自官方的声音很清楚:政府能保证充足的土地供应,开发商不必心急争地。