专题一：
2020疫情突袭 市场逆袭
结构变化悄然沿袭
土地市场：不断优化调整，引导市场健康发展
2020年的北京土地市场，在疫情冲击的大背景下，积极供地，发挥了稳定市场的积极作用。除此之外，土地供应格局及供地细则也出现了现显著变化，不变的是调控市场、稳定楼市的决心。
2020年共成交经营性用地58宗，与2019年持平。其中住宅地块48宗，比2019年减少2宗。2020年住宅地块成交规划建筑总面积为602.9万㎡，同比减少6.1%。
虽然住宅地块总量有所减少，但成交土地中配建商品住宅面积却保持增加。
从近四年成交土地规划建筑面积细分用途来看，2019及2020年成交土地中配建商品住宅（不含共有产权房、保障房）规划建筑面积连续增加，2020年已达到442.3万㎡，同比增加了8.2%，几乎与近几年供地高峰的2017年持平，且商品住宅规划建筑面积所占土地成交总面积比例已达60.8%，而2017年仅38%。
2020年北京经营性用地企业参与竞买保持理性，年度平均参与企业竞买数为3.6，保持稳定，比2019年减少0.2。
另外，2020年土地成交宗地中溢价率主要集中在10%~30%之间，40%以上溢价率的仅2宗，土地市场热度保持的基础上，企业竞拍更加理性。
并且，2020年北京成交住宅用地中，仅有2宗土地达到价格上限成交，进入竞自持阶段。
2020年北京住宅地供应的最大特征，莫过于大规模“不限价”。2020年内，北京土地市场共计公告44宗住宅地块，除1宗纯共有产权房、1宗共有产权+“不限价”商品住宅混合地块、以及35宗纯“不限价”商品住宅用地外，年内仅公告7宗限竞房地块。
2020年北京公告限价及不限价商品住宅用地分布图：
由于前几年限竞房、共有产权房的大量供应，以及产品同质化现象严重，去化艰难导致库存大量积压。2020年疫情冲击市场活跃度下降，北京限竞房、共有产权房供地的减少，也是土地供应结构顺应市场需求在进行调整。
虽然“限价”明显松动，但严格控制高价地块未改变，不允许出现高溢价率地块。2020年土地成交宗地中溢价率主要集中在10%~30%之间，40%以上溢价率的仅2宗。并且，热点地块如东坝限竞房地块，举牌3手便竞自持商品住宅面积，控制溢价率在3.5%。可见，虽然限价松动，但土地价格还在严控。
在延续“不限价”的同时，北京也开始了各种新的尝试。针对“不限价”地块，北京也将在2021年首次尝试推出一种新型的“共有产权”商品房。
2020年的最后一天，北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，修改了海淀树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则，试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
北京土拍市场首次采用“三竞”的方式进行供地，主要适用目标为高品质地块，避免因地价过高而带来房价的波动，抑制开发商高价拿地，起到抑制高地价的作用，这也是北京贯彻“房住不炒”的举措，在提供多类型产品的同时，也抑制投资行为的出现。
2020年北京住宅地块供应的另一个明显特点，是90/70政策细则发生了变动，表述口径由“套型建筑面积”改为“套内建筑面积”。10月19日公告的昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002地块为首个执行该政策的地块。
实际上，新90/70政策的执行，是对2016年的“930新政“兼顾满足改善性住房需求”的落实。另外，给限竞房的限制条件适当“松绑”，优化市场中小套型同质化严重的产品结构，使其逐渐趋向合理。
整体而言，2020年在疫情影响背景下，北京土地市场做出积极调整，通过发布供地计划、调整供地节奏、增加优质地块供应、调整宗地细部执行政策等多种手段，带动土地市场保持热度与理性。
另外，目前北京土地市场调控仍然严格，虽然具体政策会跟随市场需求的变化而变化，但在“房住不炒”原则下，北京的土地政策还会长期趋紧，北京房地产市场的未来预期也偏向平稳。
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