专题一：
2020疫情突袭 市场逆袭
结构变化悄然沿袭
纯商品住宅：蓄势待发，将回归市场主力
近两年，土地市场供应格局转变，纯商品住宅供地增加，供应量、成交量比重也达到30%左右，预示着纯商品住宅市场主力地位也将重新回归。
2020年北京纯商品住宅新增供应量为2.24万套，同比大幅增加56.1%。同时，纯商品住宅新增供应量比重达到30.9%，同比增加9.5个百分点。
2020年纯商品住宅成交量达到1.7万套，同比增加19.1%。纯商品住宅市场成交份额也增加了2.9个百分点，由2019年的25.9%，增加到28.8%。
市场成交均价则出现一定降幅，2020年均价5.78万元/㎡，同比下降6.3%。
2020年北京纯商品住宅成交均价出现6.3%的降幅，主要受成交区域外扩影响。
从环线来看，二三环之间及三四环之间成交套数同比分别明显减少33.6%和14.9%，而五六环之间和六环外则分别增加17.5%和31.3%。
另外，从行政区成交特征来看，成交主力区域也由2019年的丰台区转移到2020年的通州区，且丰台区成交1609套，成交套数明显减少了23.6%。而四个远郊区成交量则均大幅增加，其中密云成交量已达到1077套。
2020年各环线纯商品住宅成交量价及同比变化表：
2020年北京纯商品住宅成交总量明显增加19.1%，其中高端住宅成交量基本保持稳定。
单价8万+纯商品住宅共计成交1995套，同比小幅增加8.6%。其中成交主力为朝阳区，成交710套，占比35.6%。此外海淀、丰台分别成交622和569套，占比分别为31.2%和28.5%，三区域共计占比95.3%。
从总价上看，2020年1500万元+共计成交2175套，同比微幅减少1.3%，保持稳定。其中以朝阳区为首位，成交687套，占比31.6%，其次为海淀区和丰台区，各成交602和324套，占比分别为27.7%和14.9%，三区合计占比74.2%。
朝阳区连续两年占据总价1500万元+/套高端市场主力位置，海淀区成交量迅速上升，占据第二位，颐和金茂府、融创香山壹号院等新项目入市均取得不错销量。
2020年总价1500万+纯商品住宅成交套数热力分布：
自2019年以来，北京 “不限价”住宅地块供应明显增多，供地格局反转，至2020年，43宗商品住宅用地中（不含共有产权房用地）不限价地块已达到36宗，而限价地块仅7宗。
另外从区域来看，未来高端住宅市场供应量将增加。2020年已成交五环内不限价商品住宅地块7宗，包括丰台分钟寺3宗、丰台卢沟桥2宗、海淀四季青2宗，而2019年五环内仅成交2宗。核心区域地块的增多，也将对未来高端住宅市场供应量进行一定扩充。
2020年五环内不限价商品住宅用地成交分布：
综合土地供应形势的转变和2020年已经展现的新房市场供应格局的变化，2021年起，纯商品住宅市场将逐渐回归市场主力。随着地块不断入市，未来北京纯商品住宅市场供应量将出现一定程度的增加，市场成交量也将稳步回升。
而价格方面，受优质区域地块入市拉动，纯商品住宅均价将出现小幅上涨。然而，北京房地产市场调控力度始终未松动，调控灵活性也在增强，或将出现更多的手段与机制，保持市场价格的稳定，海淀玉树村等地块新型“共有产权商品住宅”即是有益的尝试。
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