2019~2020三区域坚挺支撑高端市场

2016年房地产变革后，北京房地产市场需求在观望两年后，开始释放。疫情虽然没有带来调控放松，但也没有抑制住需求的释放。

2019年北京成交新房商品住宅（不含共有产权房）约3.6万套，2020年成交约4.4万套（截止12月10日），对比2017和2018年数据（2.1和2.3万套），年均增长约1万余套。不得不承认，这两年市场的热销。

注：调取数据为70年商品住宅，不含共有产权房

另一层面，不可否认的是，价格出现微幅下调情况，今年商品住宅均价不到5.1万元，而2019年5.4万元/㎡，2018年5.36万元/㎡。众所周知，房屋限价是主要原因，也就是限竞房的大量入市。

市场均价5万元是常态，而超出市场均价的高端市场怎么样呢？哪些区域是市场主力呢？

两个维度看，北京单价8万+项目成交量和单套总价1500万项目成交量。

单价8万+项目总体成交减少20% 限竞房减少90%

2020年（1-11月）单价8万+项目成交量环比下降20%，减少412套，其中限竞房下降明显，达到90%。

从总价上看，总价1500万元+/套项目成交总量减少440套，环比下降17%；限竞房和商品住宅成交套数均有不同程度回落。

但是，从项目在售的个数上看，在售高端住宅项目减少并不明显。截止2020年11月，单价单价8万+项目成交个数77个，占总在售项目为14%；2019年单价单价8万+项目80个，占比15%。

区域：丰台、海淀、朝阳三区域支撑起高端市场
      单价8万+市场从成交热力图上看，丰台、海淀和朝阳三区连续两年占据单价单价8万+高端市场主力区位。
      2019年北京新房单价单价8万+项目成交热力图

2020年（1-11月）北京新房单价单价8万+项目成交热力图

2019年成交主力为丰台区，成交1046套，占比50.9%，2020年成交主力为朝阳区，成交632套，占比38.4%，主要受市场供应结构影响，导致行政区产生明显变化。

其中，四、五环之间区域成交连续两年占据单价单价8万+高端市场主力位置，且成交占比不断增加。
      2020年成交套数和成交占比均高于2019年，成交增加179套，环比增加30.3%，成交占比由28.7%提升至46.8%。
      此外，2020年成交被挤压明显萎缩的区域为二、三环之间，主要受供应结构影响，2019年佑安府限竞房项目开盘入市，由于销售限价低于同区域商品住宅价格24000元/㎡左右，形成快速去化一房难求的趋势，从而推高了该区域的成交。

项目：丰台区高价地新项目集中热销
      丰台区成为2019年高端项目主要成交区域，成交项目多为高价地项目，从成交量上看，明显属性集中热销的局面。
      2019年，成交套数排名前六名项目全部来自丰台区，且成交均超百套，排名首位的是丰台区的佑安府限竞房项目，位于二、三环之间区域，成交204套，成交均价83075元/㎡，是2年内唯一进入前10的限竞房项。
      其次，泰禾西府大院、泰禾金府大院（新著东方）、华润昆仑域等高价地项目也是强劲销售，年成交均在百套以上。
      值得一提的是，同区域同位置的商品住宅项目和限竞房项目销量存在明显差异，纯商品住宅华润昆仑域比佑安府限竞房少成交76套，成交128套，但是价格上却高出2.4万元/㎡，成交均价约10万元/㎡。
      2020年截然相反，丰台没有了大量单价8万+项目上市，市场消化的是朝阳、海淀区域的老项目或区位明显优越的项目。
      排行前十的单项目成交量上明显有所收窄。仅有3个项目成交超百套，其中，排名首位的是朝阳区的壹亮马项目，成交145套，成交均价95183元/㎡。
      此外，2020年成交高端项目中没有限竞房项目上榜。
      2019年北京新房单价单价8万+项目成交套数排名（TOP10）

2020年北京新房单价单价8万+项目成交套数排名（TOP10）

总价1500万+市场
      从总价上看，朝阳区成为市场首位区域，其次为丰台区和海淀区。
      朝阳区连续两年占据总价1500万元+/套高端市场主力位置，虽然成交套数减少，但成交占比却有所增加。2019年、2020年（1-11月）分别成交854套和820套，占比33.2%和38.5%。

2019年北京新房总价1500万元/套+项目成交热力图

2020年北京新房总价1500万元/套+项目成交热力图

 2019年，成交套数排名前五的项目全部来自丰台区，且成交均超百套，其中有2个为泰禾集团开发的项目，一个是排名首位的泰禾西府大院项目，位于三、四环之间区域，成交146套，成交金额为30.59亿元；
      另外一个是排名第五的泰禾金府大院（新著东方）项目，位于四、五环之间区域，成交105套，成交金额为20.12亿元。主要是泰禾集团为了回笼资金，不仅项目提前了入市时间，并相应加快了推盘节奏。
       2020年，成交套数排名前五的项目分别来自朝阳区和海淀区，但仅有2个项目成交超百套。主要受市场供应结构影响而导致的另限竞房变化最为显著，占据排名前十中的3席，比2019年增加2席。
      其中壹亮马项目2020年成交增加66套，推动成交金额大幅提升；而北京城建世华龙樾项目，成交套数及成交金额均保持平稳暂无变化。
       2019年北京新房总价1500万元/套+项目成交套数排名（TOP10）

2020年北京新房总价1500万元/套+项目成交套数排名（TOP10）

 高端市场总量虽然有所下滑，但是重点区域，特别是丰台三~四环区域明显被市场认可。
      预计在未来一段时间内，北京新房高端市场依旧延续目前的平稳走势。至于下个热点区域在哪里点燃，还得取决于土地供应及项目入市节奏，特别是豪宅密集出地区域，如丰台区分钟寺板块。
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