北京楼市突然熄火？真相是……

现象：北京楼市疫控后一路走高，10月突然熄火

10月北京新房商品住宅（含共有产权房）成交约4500套，环比下降42%；11月（截止26日）成交约5200套，虽小幅增长，但未达三季度月均水平6900套。成交金额上，10-11月月均成交金额约296亿元，相对三季度月均372亿减少约76亿元。

步步登高的云梯突然断阶，北京楼市要熄火吗？

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为什么？

共有产权房成交在三季度集中签约，而10-11月成交量大幅回调是拉低整体市场走势的主因

从结构上看，在售的三类住宅（限竞房、纯商品房、共有产权房）表现不一。其拉低最近两月走势的主要原因是共有产权房的大幅回调，其次是限竞房成交的微幅调整，主要是10月成交环比下降20%。而纯商品房成交走势平稳，月成交基本保持在1800套左右运行。

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回顾三季度成交量的高峰，可看出主要是通州、朝阳、顺义等相对优越城区的共有产权房的集中签约所致。尤其是朝阳区大量共有产权房的上市。

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抛开这个话题，我们看看2020年商品住宅市场到底发生了哪些主要的变化？

商品住宅价格平稳下调或到临界点 支撑市场有序进入

从成交额上看，除了共有产权房量的大幅减少导致的成交金额减少外，纯商品房和限竞房价格下调也是原因之一。

2020年1-11月，纯商品房成交均价月均涨幅为-1%，而限竞房月均涨幅为0%，共有产权房月均涨幅为2%。纯商品住宅月均涨幅为负增长。

从三类住宅的总价走势上也可以看出，纯商品住宅和限竞房总价月均走势走出一条平稳的下滑线。

 

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此外，值得一提的是，纯商品房、限竞房和共有产权房在各自的消费层平行运行，从总价上可以清晰看出区隔，纯商品房月均总价在800~1100万间运行，限竞房在500万左右运行，而共有产权房在230万左右运行。

 

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从近一年纯商品房和限竞房平稳的走势上，不难看出市场消费者，无论是改善型，还是刚需型，都在有序进场，似乎表明今年的房价是市场“愿意”接受的价格，消费者不再持币观望。并且，价格上一手房、二手房两个市场已经重合，导致部分二手房购买客群向新房市场游动。

 

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刚需、刚改客群是主流 其中300~500万客群增长较快

 

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从2016年930调控，房地产进入新时期以来，北京房地产市场明显的变化之一是结构的调整。

从产品供应调整，90㎡以下户型占市场主力，近两年年均供应在55%左右；

从价格上调整，500万以下产品成为市场主力（因限竞房），特别是300-500万新房增长明显，较前两年翻倍。这两方面来看，政策在维护稳定的同时，支持了刚需和刚改人群置业。

另一层面，市场高端市场从供应上，处于低位，需求层也并不激进。

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综合看，如果没有疫情的影响，2020年新房走势是平稳的，不会出现明显的反差。而这种走势正是延续了2019年的走向。

从中也可看到北京购买力的水平段位，消费者承受能力；产品力与消费者接受度的关系；区位价格支撑与消费者认可度的关系等等。

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